Acquérir un terrain en Martinique représente souvent un projet de vie important : construction d’une résidence principale, d’une maison secondaire ou investissement foncier. Pourtant, tout terrain n’est pas automatiquement constructible, et l’ensemble des règles d’urbanisme peut changer d’une commune à l’autre, d’un quartier à l’autre. En particulier, le document majeur qu’est le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les zonages qu’il définit sont essentiels pour vérifier la faisabilité de votre projet.
Dans ce guide, nous allons :
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décrypter les notions de zonage, de PLU et d’autres documents associés en Martinique,
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vous indiquer en détail les zones à connaître, leurs implications concrètes,
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et exposer les vérifications obligatoires avant d’acheter un terrain.
À la fin, vous saurez ce qu’il faut absolument examiner pour sécuriser votre choix.
1. Le PLU et ses documents associés en Martinique : panorama
Le PLU est un document d’urbanisme communal ou intercommunal qui définit les règles d’utilisation du sol (zones constructibles, zones protégées, densités, usages du sol, etc.). Il est opposable aux tiers et s’impose aux permis de construire. En Martinique, toutes les communes ne disposent pas encore d’un PLU ; certaines sont encore soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou au Plan d’Occupation des Sols (POS).
La consultation des documents d’urbanisme est accessible : par exemple via le site de la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DEAL) Martinique.
Il faut donc systématiquement :
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vérifier si la commune dispose d’un PLU ou d’un document antérieur ;
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consulter le zonage applicable à la parcelle concernée ;
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analyser le règlement du PLU (implantation, hauteur, usage, densité) ;
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prendre en compte les risques naturels, via le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) associé.
2. Le zonage dans le PLU : comprendre les grandes familles de zones
En Martinique, comme ailleurs en France, les PLU décomposent le territoire en différentes zones caractérisées par leurs usages, contraintes et possibilités de construction. Voici les grandes catégories à connaître :
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Zone U (urbaines ou à urbaniser) : lieux d’habitat, d’activités et de services. Exemple : les zones « UA, UB, UC » dans le PLU de Fort‑de‑France.
→ Ces zones sont le plus souvent constructibles, mais avec des repères (implantation, hauteur, densité, stationnement) stricts. -
Zone A (agricole) : destinée à protéger l’activité agricole et à limiter l’habitat individuel ou diffus.
→ Dans ces zones, les constructions d’habitation “classiques” sont souvent très limitées, voire interdites sauf cas spécifique. -
Zone N (naturelle, forestière) : zones à protéger, souvent non constructibles ou soumises à de fortes contraintes environnementales.
→ Vérifiez bien la qualité du zonage sur votre parcelle, car un terrain en zone N peut avoir peu ou pas de potentiel de construction. -
Zone AU (à urbaniser) : zone prévue pour devenir urbaine à terme, mais dont l’urbanisation est planifiée et souvent subordonnée à la création d’équipements. Ex : PLU du Lamentin.
→ Ces terrains peuvent être intéressants pour anticiper une plus-value, mais la viabilité peut prendre du temps.
3. Impacts concrets pour l’achat d’un terrain
Quand vous visitez un terrain, voici les principaux “check-points” à analyser en lien avec le zonage et le PLU :
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La constructibilité : un terrain doit disposer d’un accès à voie publique, d’un réseau d’assainissement ou d’un assainissement individuel autorisé, d’une desserte en eau/électricité. Ces éléments sont mentionnés dans le règlement de la zone (ex : zone UA1, UA2 dans le PLU de Lamentin).
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L’usage autorisé : vérifiez que la destination « habitation » ou « résidentielle » y est indiquée. Certaines zones agricoles ne permettent que l’exploitation agricole.
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La densité et la disposition : implantations, hauteur, emprise au sol, stationnement, végétation à préserver : ces critères peuvent fortement modifier la faisabilité d’un projet. Exemple dans le PLU de Fort-de-France : article UVB4 (volumétrie) ou UVB5 (qualité urbaine).
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Les servitudes de risques naturels : inondation, glissement de terrain, hauteur de la mer, etc. Le zonage PPRN peut interdire ou restreindre fortement la construction sur certaines parcelles.
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La compatibilité future du projet : dans une zone AU ou une zone N, l’urbanisation future peut être possible mais non garantie. Il est essentiel de vérifier le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable) de la commune.
4. Spécificités martiniquaises à surveiller
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Le littoral-et la loi littoral : de nombreuses communes de Martinique sont concernées par la Loi Littoral, ce qui limite l’urbanisation en bord de mer et impose des marges ou des zones inconstructibles.
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Le relief, la pente, l’érosion et les contraintes naturelles : terrain en forte pente, accès difficile, arrêt de viabilité peuvent rendre un terrain “constructible sur papier” mais complexe en pratique.
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L’inscription numérique et opposabilité électronique : depuis 2023, la publication des documents d’urbanisme (PLU, cartes, zonages) sur le Géoportail de l’Urbanisme est obligatoire pour qu’ils soient opposables.
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Les petits territoires encore soumis au RNU ou POS : certaines communes n’ont pas encore achevé la révision de leur PLU, ce qui peut ajouter une incertitude.
5. Checklist pour votre achat candidat terrain
Avant de vous engager, vérifiez :
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La commune dispose-t-elle d’un PLU ou est-elle soumise à RNU/POS ?
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Quelle est la zone attribuée à la parcelle (U, A, N, AU…) ?
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Le règlement de cette zone autorise-t-il la construction d’habitation ?
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Le terrain est-il desservi en accès, réseaux, assainissement ?
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Le terrain est-il en zone de risque (modification PPRN, inondation, érosion) ?
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Le PADD de la commune et ses options d’urbanisation future (zone AU) sont-ils compatibles avec votre horizon de projet ?
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Y-a-t-il des contraintes environnementales ou patrimoniales (site classé, zone protégée) ?
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L’urbanisation envisageable (hauteur, emprise, stationnement) est-elle adaptée à votre budget et à vos plans ?
Conclusion
En Martinique, choisir un terrain ne se réduit pas à jeter un coup d’œil sur la surface ou la vue mer : le zonage et le PLU sont au cœur de la faisabilité du projet. Bien les comprendre, les vérifier, et les intégrer dans votre démarche permet de sécuriser votre acquisition et d’éviter les mauvaises surprises. Grâce à l’accompagnement de l’agence Cabinet Laurent Valère — qui connaît les spécificités locales depuis 1985 — vous pouvez avancer dans votre projet en toute confiance, muni(e) des bons repères et des bons réflexes.
Sources
« Consultation des Plans Locaux d’Urbanisme – DEAL Martinique ».
« PLU, cadastre et urbanisme pour la Martinique ».
« La zone agricole du P.L.U. (article L 123-1 et R 123-7 du code de l’urbanisme) – DAAF Martinique ».
« Vous avez un projet – DEAL Martinique ».
« Plan Local d’Urbanisme – Ville de Schoelcher ».
« Règlement littéral PLU Fort-de-France ».
Cabinet Laurent Valère – Analyses internes, novembre 2025
